Что такое оценка недвижимости и для чего она нужна?
Необходимость оценки недвижимости возникает при наиболее разнообразных жизненных и экономических ситуациях, таких как:
- покупка-продажа недвижимого имущества; - аренда недвижимости; - кредит под залог недвижимости; - страхование недвижимого имущества; - инвестирование и разработка инвестиционных проектов; - слияние и деление предприятий; - внесение недвижимости в уставный фонд; - решение имущественных споров; - приватизация недвижимости; - много других случаев.
Хотя и этот перечень далеко не исчерпывающий и, понятно, не все объясняет. Рассмотрим конкретные бытовые ситуации.
Оценка недвижимости – особенная сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый элемент при осуществлении практически любой операции с недвижимостью, начиная от покупки-продажи, сдачи в аренду и кончая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости и т.д.
В первую очередь оценка часто выполняется для таких объектов, как квартиры, комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригородные жилые дома с земельными участками. Объекты недвижимости могут входить в целостные имущественные комплексы предприятий и организаций, что существенно отображается на их стоимости.
Сегодня можно определить разные виды стоимости. Но в рыночных условиях наиболее распространенным видом стоимости есть рыночная стоимость.
В то же время относительно видов оценки, то они являются разными в зависимости от потребностей и конкретной ситуации.
Приведем некоторые из основных разновидностей оценивания недвижимости:
- стоимость – эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в вероятной сумме денег;
- текущая стоимость – стоимость, приведенная в соответствие с ценами на дату оценки путем дисконтирования или использования фактических цен на дату оценки;
- цена – фактическая сумма денег, оплаченная за объект оценки или подобное имущество;
- рыночная стоимость – стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения;
- стоимость замещения – определена на дату оценки текущая стоимость расходов на создание (приобретение) нового объекта, подобного объекту оценки, который может быть ему равноценной заменой;
- стоимость воссоздания – определена на дату оценки текущая стоимость расходов на создание (приобретение) в современных условиях нового объекта, который является идентичным объекту оценки;
- остаточная стоимость замещения (воссоздание) – стоимость замещения (воссоздание) объекта оценки за вычетом всех видов сноса (для недвижимого имущества – с учетом рыночной стоимости земельного участка при ее существующем использовании (прав, связанных с земельным участком);
- стоимость в использовании – стоимость, которая рассчитывается выходя из современных условий использования объекта оценки и может не отвечать его наиболее эффективному использованию;
- оценочная стоимость – стоимость, которая определяется за установленными алгоритмом и составом выходных данных;
- прямые убытки — текущая стоимость расходов на воссоздание, замещение или возмещение рыночной стоимости объекта оценки без учета будущих выгод;
- действительная стоимость имущества для целей страхования — стоимость воссоздания (стоимость замещении!) или рыночная стоимость имущества, определенные в соответствии с условиями договора страхования. |